在房地产市场的风云变幻中，2025年迎来了关键转折点。今年以来，房企债务重组和重整自救不断传来好消息，截至2025年8月4日，60家出险房企公布债务重组或破产重整进展，其中42家已披露债务重组情况的房企里，16家完成全部或部分债务重组，且2025年重组步伐明显加快，这标志着房地产行业进入风险出清的新阶段。

债务重组：从展期到削减的转变

曾经，房企债务重组多为债务展期，而如今重点转向削减债务，这一转变对企业的可持续发展和行业的复苏至关重要。在完成的16家债务重组房企中，有8家是2025年重组方案获批。旭辉集团、融创中国、龙光集团接近完成境内和境外债务的整体重组或展期，远洋集团、世茂集团、佳兆业等已完成境外债的整体重组。不过，前两年也有部分房企在债务展期上取得进展，如富力地产2022年底成为首家完成境内外债券全部展期的内房企，当代置业2022年境外债务重组方案获通过、境内债展期也达成协议，但如今它们又陷入新的危机。

在破产重整方面，22家A股上市或未上市的房企中，金科、迪马等4家主动申请，协信远创和宋都集团被债权人申请，其中金科和协信的破产重整已获法院批准，新华联和华晨地产已完成重整进程。H股方面，49家内房企中有27家收到过清盘呈请，5家企业被颁令清盘，12家房企的清盘呈请被撤回，多数H股房企积极进行债务重组自救。

削债为主：主流重组方案解析

现金回购、债务展期及债转股是大多数房企债务重组方案的主流选项，而核心目标是削债。由于多数出险企业现金流紧张，资产价值缩水或被抵押质押，优质资产有限，债转股成为标配。龙光集团2025年1月和6月分别公布境外和境内债重组方案，都有债转股选项，境外债强制可转债可转股，境内债拟定向增发股票并设置附加权利。碧桂园在2025年1月披露的境外债务重组方案中，给予债权人债转股等多种经济选项，6月30日超75%的境外债券持有人已签署重组支持协议。融创在2025年4月发布境外债务二次重组方案，采用“全额债权转股权”模式。旭辉控股、远洋集团等房企的重组方案中也有债转股方式。

债务重组博弈：矛盾与挑战并存

房企债务重组是债务人房企与债权人之间的博弈与权衡，存在诸多矛盾点。一是保交楼任务与债务重组的平衡，若出险房企优先完成保交楼，现金回购方案可能因资金不足影响债权人利益。二是增信资产存在争议，不少债权人对方案中增信资产的评估价格偏高存疑，且外部环境和内部程序可能导致增信资产“失效”。三是能否对所有债权人一视同仁，当前房企对待境内和境外债务策略不同，可能损害部分债权人利益，如融创、龙光等房企在境内外债重组选项上存在差异。

不过，随着时间推移，债权人预期更趋务实理性。只要债务重组后的清偿率超过破产清算，债权人通常会选择接受重组方案。而且，只有大多数出险房企债务重组成功，才能真正意味着行业风险彻底出清。

政策助力：加速风险出清

中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业正常运作是重要标志。当前政策面宽松，缓解了房企流动性压力。随着加快实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房等“组合拳”政策推动，房企债务重组将迎来加速度，助力企业更快回归正常经营轨道，推动房地产行业逐步走出困境，实现健康稳定的发展。